Jak wybrać kredyt hipoteczny?
Efekty raz podjętej decyzji są odczuwalne przez 25 lub więcej lat, a zmiana banku w trakcie spłaty kredytu hipotecznego (a więc refinansowanie, czyli wzięcie kredytu na spłatę dotychczasowego kredytu), choć jest możliwa, wymaga sporo zachodu. Dlatego najlepszy kredyt warto wybrać wyjątkowo starannie, bo nawet ułamek procenta różnicy w cenie przełoży się potem na znaczące oszczędności.
Jaki jest najlepszy kredyt hipoteczny? Ten, który jest dostępny!
Swoboda wyboru kredytu może być jednak ograniczona przez ich ograniczoną dostępność. Ta zaś zależy od zdolności kredytowej osoby starającej się o finansowanie (zgodnie z Prawem bankowym, zdolność kredytowa to zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie). Zmiany, do jakich doszło na rynku pod koniec 2021 r. i na początku 2022 r. (nastąpił wtedy cykl podwyżek stóp procentowych oraz wprowadzono nowe, bardziej rygorystyczne zasady wyliczania zdolności kredytowej przez banki), sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych drastycznie spadła. Dlatego wybierając się po kredyt hipoteczny musimy wybrać nie tyle najtańszy bank, co najtańszy spośród tych, które zgodzą się pożyczyć potrzebną sumę. Natomiast przeciętnie zarabiające osoby, które chcą sfinansować zakup drogiej nieruchomości, muszą się przygotować na scenariusz, w którym okaże się, że potrzebnej im kwoty nie uda się pożyczyć z żadnego banku.
Bank oceni, na jaką kwotę kredytu hipotecznego nas stać
Przy wyliczaniu zdolności kredytowej wszystkie banki muszą trzymać się pewnych narzuconych przez Komisję Nadzoru Finansowego zasad: a więc na przykład upewnić się, że klienta dalej będzie stać na spłatę kredytu nawet w sytuacji, gdyby stopy procentowe wzrosły o 5 punktów procentowych. Ale wyniki obliczeń wykonanych przez poszczególne banki wciąż mocno się różnią. Dlaczego? Otóż każda z tych instytucji może przyjąć nieco inne założenia dotyczące kosztów utrzymania kredytobiorcy i członków jego rodziny czy nieco inaczej podchodzić do dochodów ze źródeł innych niż praca etatowa, zwłaszcza osiąganych nieregularnie. Niczym nadzwyczajnym nie będzie sytuacja, w której najbardziej liberalny bank wyliczy zdolność kredytową klienta na kwotę kilkadziesiąt procent większą niż najbardziej konserwatywny konkurent.
Osoba starająca się o kredyt może wykonać pewne ruchy, dzięki którym bank lepiej oceni jej możliwości finansowe. Rada, by przed złożeniem wniosku o kredyt postarać się o wyższe zarobki, jest teoretycznie dobra, ale też trudna do zastosowania w życiu. Można natomiast zadbać o ograniczenie kosztów i pozbycie się części obciążeń, które bank bierze pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. I tak pomóc może całkowita spłata zaciągniętych wcześniej pożyczek, na przykład gotówkowych, a także rezygnacja z pożyczek odnawialnych, takich jak linia kredytowa w koncie osobistym czy pożyczka w rachunku karty kredytowej. Trzeba bowiem pamiętać, że przyznane limity zadłużenia zmniejszają zdolność kredytową niezależnie od tego, czy posiadacz karty lub konta w ogóle z nich korzysta, czy też uruchomił je tylko na wszelki wypadek. Jeśli całkowita rezygnacja z któregoś kredytu jest trudna czy wręcz niemożliwa, warto przynajmniej zmniejszyć przyznane przez bank limity.
Widocznym dla banku źródłem kosztów jest też samochód. Jeśli nie jest niezbędny, warto zrezygnować z jego posiadania lub przynajmniej zmniejszyć liczbę samochodów w gospodarstwie domowym. Dodatkowo środki uzyskane ze sprzedaży auta mogą posłużyć jako wkład własny w kredyt.
Wiarygodność kredytowa, czyli co na nasz temat można znaleźć w BIK
Czymś zupełnie innym od zdolności kredytowej jest wiarygodność kredytowa. Na czym polega różnica między tymi nieco podobnie brzmiącymi pojęciami? Ocena zdolności kredytowej służy wyliczeniu, jaką kwotę można pożyczyć danej osobie, by było ją stać na spłatę kredytu. Natomiast ocena wiarygodności kredytowej to procedura, która ma pomoc ustalić, czy kredytobiorca poważnie i odpowiedzialnie podchodzi do swoich zobowiązań i czy będzie chciał spłacać zaciągnięty kredyt. Oczywiście przyszłości nie da się przewidzieć, ale dostępne dziś narzędzia pozwalają oszacować prawdopodobieństwo, że raty kredytu będą płacone regularnie i terminowo.
Na jakiej podstawie bank może dokonać takiej oceny? Po pierwsze, patrząc, jak dotąd taka osoba wywiązywała się z umów kredytowych i pożyczkowych, a po drugie – porównując, w jakim stopniu jej profil socjodemograficzny przypomina profile osób prawidłowo spłacających swoje kredyty. Dzięki istnieniu Biura Informacji Kredytowej, taka analiza może być oparta o dane zgromadzone na przestrzeni lat przez różne banki.
Co dokładnie znajduje się w BIK
W bazach Biura Informacji Kredytowej przechowywane są dane należące do jednej z trzech kategorii:
– informacje o aktualnie spłacanych zobowiązaniach, w tym o otwartych liniach kredytowych, nawet jeśli nie są wykorzystywane;
– informacje o przeszłych zobowiązaniach, o ile były trudności z ich spłatą – przez 5 lat od ich wygaśnięcia;
– informacje o przeszłych zobowiązaniach, które były prawidłowo spłacane, pod warunkiem, że kredytobiorca lub pożyczkobiorca wyraził na to zgodę – przez okres wskazany w takiej zgodzie, jednak nie dłużej niż przez 5 lat od ich spłaty.
Warto wyraźnie podkreślić, że informacje aktualne oraz negatywne informacje z przeszłości są gromadzone przez BIK z mocy prawa, a więc nie jest do tego wymagana zgoda osoby, która te zobowiązania spłaca lub spłacała. Natomiast jeśli chcemy, aby BIK informował banki także o kredytach czy pożyczkach, które bez problemu spłaciliśmy, potrzebna jest do tego nasza zgoda.
Składając zapytanie o kredytobiorcę do BIK, bank dowie się, ile wynoszą jego zobowiązania w innych instytucjach finansowych (będzie to potrzebne do wyliczenia zdolności kredytowej), ale także o tym, czy spóźniał się ze spłatą zaciągniętych wcześniej rat i kredytów (to z kolei świadczy o jego wiarogodności kredytowej). BIK wyliczy także ocenę punktową kredytobiorcy, porównując jego profil do profili klientów, którzy już otrzymali kredyty. Nieco upraszczając: im bardziej profil jest podobny do profili klientów spłacających zobowiązania w terminie, tym ta ocena będzie wyższa.
Co ważne, rolą BIK jest tylko dostarczenie bankowi jak najpełniejszej informacji o osobie wnioskującej o kredyt. Biuro w żadnym wypadku nie decyduje za bank, czy danej osobie należy udzielić finansowania. Na podstawie tych samych danych jedne banki mogą uznać, że klient jest niewystarczająco wiarygodny, a inne – udzielić kredytu. Zależy to wyłącznie od tego, jaki poziom ryzyka akceptuje dana instytucja finansowa.
Kredyt bez oszczędności tylko dla wybranych
Załóżmy, że bank wyliczył zdolność kredytową osoby starającej się o kredyt hipoteczny na 320 tys. zł. Czy pożyczy jej taką sumę na zakup nieruchomości wartej właśnie 320 tys. zł? Nie pożyczy, ponieważ – co do zasady – warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego jest posiadanie przez inwestora wkładu własnego, a więc zaoszczędzonej wcześniej kwoty, która sfinansuje część inwestycji. Najbardziej komfortowa jest sytuacja kredytobiorcy, który dysponuje wkładem własnym na poziomie przynajmniej 20 procent ceny zakupu nieruchomości – to poziom zalecany przez Komisję Nadzoru Finansowego i uznawany za bezpieczny. Dlatego nie powinno być problemu z pożyczeniem 320 tys. zł na zakup domu czy mieszkania wartego 400 tys. zł.
Minimum, bez którego nie na co pokazywać się w banku po kredyt sprzedawany na zasadach rynkowych, są natomiast oszczędności w kwocie odpowiadającej 10 procent wartości inwestycji. Taki kredytobiorca będzie jednak musiał wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i ponosić jego koszt do czasu, gdy wkład własny i spłacany w kolejnych ratach kapitał kredytu osiągną łącznie 20 procent ceny nieruchomości.
Zastrzeżenie, że bez wkładu własnego nie można otrzymać kredytu na warunkach rynkowych jest istotne, ponieważ 27 maja 2022 r. ma wystartować rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego. Niektórzy kredytobiorcy, którzy nie posiadają wkładu własnego, będą go mogli zastąpić gwarancjami Banku Gospodarstwa Krajowego na kwotę 10-20 proc. wartości kredytu (z ograniczeniem, że wartość takich gwarancji nie może przekroczyć 100 tys. zł).
O takie gwarancje będą mogły się starać osoby zaciągające kredyt na okres minimum 15 lat i finansujące w ten sposób zakup stosunkowo tanich nieruchomości (określona jest maksymalna dopuszczalna cena metra kwadratowego domu lub mieszkania). Z programu wyłączone są też osoby i rodziny już posiadające nieruchomość o powierzchni przekraczającej wskazany limit, uzależniony od liczby posiadanych dzieci.
Odsetki, prowizja, ale także składki
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to tylko jedna z polis, której wykupienia może wymagać bank. Bardzo prawdopodobne, że do portfela trzeba będzie sięgnąć jeszcze kilka razy.
Ponieważ podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na nieruchomości (zazwyczaj na tej, której zakup jest kredytowany), to bank zażąda, by ta nieruchomość była ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych, a prawa z tej polisy scedowane na bank. Koszty takiej ochrony trzeba będzie ponosić przez cały okres spłaty kredytu.
Także z zabezpieczeniem kredytu związana jest kolejna polisa, która może okazać się potrzebna, a więc ubezpieczenie pomostowe. Zastępuje ono bankowi zabezpieczenie kredytu hipoteką do czasu wpisania jej do księgi wieczystej nieruchomości. W największych miastach oczekiwanie na wpis może trwać nawet ponad rok, w mniejszych jest szansa na sfinalizowanie formalności w ciągu 1-2 miesięcy – pod warunkiem, że kupowana nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą. Jeśli nie, kredytobiorca musi się liczyć z tym, że koszty ubezpieczenia pomostowego będzie ponosił znacznie dłużej (choć tu również mówi się o planowanych zmianach przepisów, co ma uwolnić kredytobiorców od długotrwałego ponoszenia tych kosztów).
Warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego może też być przystąpienie do proponowanej przez bank grupowej polisy na życie lub indywidualne wykupienie ubezpieczenia o podobnym zakresie i scedowanie praw z takiej polisy na bank.
Jaki kredyt hipoteczny: ze stałą czy zmienną stopą procentową?
Polski rynek kredytów hipotecznych jest ewenementem na skalę europejską, bo w przytłaczającej większości zawartych umów zapisano zmienną stopę oprocentowania. Na szczęście do przeszłości odeszły już kredyty, których oprocentowanie bank mógł zmieniać niemal dowolnie. Obecnie cena kredytu ze zmiennym oprocentowaniem jest powiązana z jednym ze wskaźników wyrażającym cenę pieniądza na rynku międzybankowym – WIBOR 3M (oprocentowanie pożyczek międzybankowych udzielanych na 3 miesiące) lub WIBOR 6M (oprocentowanie pożyczek międzybankowych udzielanych na 6 miesięcy). Do tego bank dolicza stałą, zapisaną w umowie marżę. To, jak w kolejnych latach będzie się zmieniało oprocentowanie kredytu, zależy więc tylko od zmian WIBOR. Wartości obu tych wskaźników zmieniają się płynnie, jednak dla uproszczenia rozliczeń, oprocentowanie kredytu aktualizuje się raz na trzy miesiące lub raz na pół roku.
Taka konstrukcja oprocentowania kredytu daje pewną przewidywalność, ale tylko w czasach, gdy stawki na rynku międzybankowym zachowują się względnie stabilnie. Ale gdy pod koniec roku 2021 i na początku 2022 te stawki drastycznie wzrosły, to w konsekwencji w górę wystrzeliła też wysokość rat kredytów hipotecznych.
Czy ryzyka związanego ze zmiennym oprocentowaniem można uniknąć? Tylko częściowo. Od połowy 2021 r. banki mają obowiązek oferować też kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem obowiązującym przynajmniej przez 5 lat. Większość instytucji zaproponowała klientom tylko wymagane przepisami minimum, ale są i takie, które zdecydowały się wydłużyć okres obowiązywania stałego oprocentowania do 7 lat. To wciąż niewiele, gdy weźmie się pod uwagę, że typowe kredyty hipoteczne są zaciągane na znacznie dłuższe okresy, ale z drugiej strony jest to gwarancja, że przynajmniej przez pierwsze 5 czy 7 lat wysokość raty kredytu się nie zmieni. Po tym czasie będzie proponował stałą stawkę oprocentowania na kolejne kilka lat. Kredytobiorca będzie mógł tę propozycję przyjąć albo odrzucić i przejść na oprocentowanie zmienne.
Czy kredyt ze stałą stopą procentową w pierwszym okresie spłaty okaże się tańszy niż kredyt ze zmiennym oprocentowaniem? To oczywiście zależy od stawek zaproponowanych przez bank w każdej z tych opcji. Stałe oprocentowanie gwarantuje stałe, comiesięczne obciążenia budżetu domowego, przy oprocentowaniu zmiennym wysokość raty może maleć lub rosnąć w sposób trudny do przewidzenia. Na zmiany wynikające z sytuacji rynkowej mogą się też nałożyć zmiany o charakterze regulacyjnym – obecnie (maj 2022 r.) zapowiadane jest odgórne zastąpienie od 2023 r. trzy- i sześciomiesięcznego WIBOR-u innym, korzystniejszym dla kredytobiorców wskaźnikiem. Jeśli te zapowiedzi zostaną spełnione, powinno to poskutkować obniżką rat kredytów ze zmienną stopą procentową, trudno jednak precyzyjnie przewidzieć jej skalę.
W jakiej walucie zaciągnąć kredyt hipoteczny?
Ten dylemat w zasadzie przestał istnieć. Czasy, kiedy kredytobiorca miał do wyboru zobowiązania w różnych walutach, a najczęściej wybierane były franki szwajcarskie, to już przeszłość. Obecnie osobom, które całość lub większość dochodów osiągają w złotych, banki mogą oferować kredyty hipoteczne wyłącznie w złotych. Dzięki temu kredytobiorcy nie ponoszą ryzyka kursowego, na jakie narażeni byli zadłużający się przed laty we frankach szwajcarskich, czy jeszcze wcześniej – w euro lub dolarach. Wyłącznie teoretycznie można zauważyć, że w obecnej sytuacji rynkowej (maj 2022 r.), gdy stopy procentowe w Szwajcarii są zdecydowanie niższe niż w Polsce, a złoty bardzo słaby w relacji do franka, zadłużenie się w szwajcarskiej walucie mogłoby się opłacać. Jednak ze względu na zapisy Rekomendacji S, wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego, takiej możliwości nie ma.
Czas przyznania
Okazje mają to do siebie, że szybko znikają z rynku. Gdy na nieruchomość w atrakcyjnej cenie jest kilku chętnych, sprzedający nie będzie chciał czekać, aż potencjalny nabywca przebrnie przez przeciągające się procedury kredytowe w banku, tylko dobije targu z inną osobą, która jest w stanie zdobyć potrzebną kwotę szybciej. Elementem oferty kredytowej, na który warto zwrócić uwagę, jest więc też czas potrzebny bankowi na analizę dostarczonych przez klienta dokumentów, podjęcie decyzji kredytowej i wypłatę kwoty przyznanego kredytu.
Niższa cena zakupu to niższe koszty kredytu
Starając się znaleźć najkorzystniejszy kredyt pamiętajmy, że warto też próbować ograniczyć koszty związane z samym zakupem nieruchomości. Jeżeli uda się wynegocjować ze sprzedającym niższą cenę zakupu, potrzebny będzie kredyt na niższą kwotę, a więc zmniejszy się też wysokość rat. Jeśli kupujemy dom czy mieszkanie na rynku wtórnym, konkretną oszczędność przyniesie nawiązanie kontaktu i zawarcie transakcji bezpośrednio ze sprzedającym, bez korzystania z usług agencji nieruchomości, która pobiera prowizję za swoją pracę. Pewną oszczędność przyniesie też znalezienie notariusza, który stosuje stawki niższe od maksymalnych.
