Jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku?
W Polsce co roku setki tysięcy nieruchomości zmieniają właścicieli. Większość transakcji odbywa się przy udziale zewnętrznego finansowania z banków, zazwyczaj poprzez zaciąganie kredytów hipotecznych. Często pojawiającym pytaniem jest to, co to kredyt hipoteczny oraz co go różni od innych form kredytowania. Ustalenie odpowiedzi na to pytanie jest istotne do tego, by przygotować się do wzięcia kredytu. Jest to zobowiązanie, które zazwyczaj zaciąga się nawet na 35 lat, więc lepiej na początku dobrze rozważyć wszystkie aspekty pozyskiwania finansowania w ten sposób.
Co to jest kredyt hipoteczny?
Podstawowe pytanie brzmi, co to jest kredyt hipoteczny. Tu odpowiedź jest jednak dość prosta, gdyż jest to po prostu kredyt, w którym jako zabezpieczenie wykorzystuje się nabywaną nieruchomość. Dla klienta najważniejszą informacja jest taka, że ma on ograniczone możliwości prawne, jeśli chodzi o dysponowanie tak zakupioną nieruchomością, gdyż jej hipoteka stanowi zabezpieczenie banku aż do momentu spłacenia kredytu. Jeśli jednak nie planuje się jednak sprzedawać nieruchomości przed spłaceniem kredytu, nie ma to większego znaczenia. Kredyt hipoteczny na budowę domu można uzyskać dość łatwo, jednak trzeba dysponować odpowiednim wkładem własnym i regularnymi przychodami.
Kredyt hipoteczny - co trzeba wiedzieć o warunkach uzyskania?
Trudno odpowiedzieć, gdzie najłatwiej o kredyt hipoteczny. W tej kwestii każdy z banków prowadzi swoją politykę i może ona być bardzo zróżnicowana. Wynika to między innymi z faktu, że każdy z banków preferuje inny rodzaj klientów. To warunkuje, że inaczej podchodzi się do oceny zdolności kredytowej, na którą finalnie wpływa bardzo wiele czynników takich jak:
- forma prawna zatrudnienia,
- rodzaj wykonywanego zawodu,
- wysokość przychodów,
- wysokość posiadanych zobowiązań,
- koszty życia,
- ilość osób na utrzymaniu,
- posiadany majątek,
- historia kredytowa (na przykład w BIK),
- okres trwania kredytu i jego wysokość,
- wysokość wkładu własnego,
- i inne.
Analizowanych czynników jest jeszcze więcej, ale powyższe należą do najważniejszych. To, jakie warunki na kredyt hipoteczny trzeba spełnić, nie jest zazwyczaj podawane do informacji publicznej, gdyż banki podchodzą do klientów bardzo indywidualnie. To oznacza, że zawsze trzeba zgłosić się do kilku placówek, by uzyskać konkretną ofertę na podstawie precyzyjnej i indywidualnej analizy sytuacji potencjalnego klienta.
Kalkulator zdolności kredytowej pozwoli oszacować, ile kredytu można wziąć, jednak ostatecznie i tak musi to weryfikować pracownik banku. Trzeba też pamiętać, że kredyty dla młodych mogą charakteryzować się innymi kryteriami, niż kredyty hipoteczne dla innych grup klientów. Szukając odpowiedniej oferty dla siebie, trzeba pamiętać, że każdy z produktów finansowych tego typu jest nieco odmienny i charakteryzuje się innymi warunkami, jeśli chodzi o szczegóły. Są one niekiedy kluczowe w kontekście opłacalności brania kredytu w danej sytuacji.
Kredyt hipoteczny - na co zwracać uwagę?
Przeciętnie kredyty na mieszkanie spłaca się przez pełny okres określony w umowie. Tym, co trzeba wiedzieć biorąc kredyt hipoteczny, jest fakt, że istnieje możliwość spłaty kredytu przed czasem. Taka sytuacja może dotyczyć dwóch grup klientów. Mogą to być osoby, które chcą szybciej odłożyć pełną sumę i spłacić całość zobowiązania lub pozyskać pieniądze z innego źródła, takiego jak sprzedaż części majątku. Mogą to być też osoby, które biorą pod uwagę, że będą chciały sprzedać mieszkanie, zanim je spłacą. Jest to możliwe, jednak w wielu sytuacjach klient może na tym bardzo dużo stracić. Dla banku taka sytuacja jest niekorzystna, gdyż mniej zarobi na sprzedanym już produkcie finansowym, jakim jest kredyt. Wiele banków dopuszcza możliwość łatwego zwiększenia wkładu własnego, a tym samym zmniejszenia wysokości odsetek lub po prostu pozbycia się nieruchomości razem z hipoteką. Nie każda instytucja podchodzi jednak do tego na tyle liberalnie, by klienci byli z tego zadowoleni. Dlatego też już przed wzięciem kredyt hipotecznego należy dobrze zastanowić się, czy w grę wchodzi jego wcześniejsza spłata. Jeśli tak, właśnie pod tym kątem trzeba przeanalizować warunki umowy z bankiem, by później nie musieć stosunkowo dużo dokładać do takiego przedsięwzięcia.
Mając wątpliwości dotyczące szczegółów umowy z bankiem, warto skonsultować to z doradcą finansowym lub prawnikiem, który będzie w stanie wytłumaczyć klientowi, na jakich warunkach zawierana jest umowa.
Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?
Często pojawiającym się pytaniem jest również to, na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny. Z założenia taka forma finansowania jest dedykowana nieruchomościom, którym można założyć hipotekę. Są to mieszkania, domy, a także grunty budowlane, rolne i inne formy nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe lub użytkowe. Każdy bank ma jednak nieco odmienną politykę, jeśli chodzi o możliwość finansowania nieruchomości. Najłatwiej dostać kredyt na nieruchomość, którą łatwo upłynnić, czyli mieszkania. Wolumen obrotu na tym rynku jest najwyższy, więc bank najmniej ryzykuje. W przypadku nieruchomości, takich jak grunty rolne lub leśne o wiele trudniej będzie o kredyt, gdyż jest to większe ryzyko dla banku. Niemniej mając odpowiedni wkład własny, nadal istnieje możliwość dostania kredytu hipotecznego.
Kupując nieruchomość inwestycyjnie z zamiarem sprzedaży, trzeba pamiętać, że wniosek o wykreślenie hipoteki można złożyć dopiero, gdy spłaci się całość zobowiązania. Dopóki się tego nie zrobi, to bank będzie współwłaścicielem nieruchomości, a możliwość wykonywania wszelkich czynności prawnych będzie w znacznej mierze ograniczona. Na wykreślenie hipoteki to bank musi udzielić zgody, a może to potrwać nawet kilka miesięcy, więc najlepiej zrobić to od razu po spłacie hipoteki.
Ile wkładu własnego potrzeba przy kredycie hipotecznym?
Analizując gdzie wziąć kredyt hipoteczny, zawsze trzeba zwrócić uwagę, ile wkładu własnego wymaga konkretna instytucja. W tej kwestii kwoty mogą być bardzo zróżnicowane. Teoretycznie większość banków chwali się, że ich oferta jest skierowana nawet dla osób posiadającym stosunkowo niski wkład własny. Teoretycznie tak jest, jednak w praktyce okazuje się, że dysponując niewielkim wkładem własnym, trzeba mieć stosunkowo wysokie dochody, by pozytywnie przejść proces weryfikacji zdolności kredytowej.
Częściowo wysokość wkładu własnego jest zależna od instytucji finansowej, jednak banki biorą pod uwagę także rekomendacje KNF. Te z kolei mogą się zmieniać. Zazwyczaj jednak banki chcąc konkurować o klientów, starają się możliwie obniżyć wymagany procent udziału własnego w transakcji. Aktualnie standardem na rynku, jeśli chodzi o procent wkładu własnego, w stosunku do całej kwoty transakcji jest 10-20%. Wiele z banków wymaga tylko 10% wkładu własnego, jednak KNF zaleca, by było to nie mniej niż 20% i właśnie z taką wysokością trzeba się liczyć, jeśli nie chce się mieć problemów z uzyskaniem finansowania. Zawsze trzeba do tego podejść indywidualnie, gdyż jeśli nie posiada się innych kredytów i odpowiednio wysokie dochody, nie będzie problemów z uzyskanie kredytu. Oczywiście można też wnieść wyższą kwotę wkładu własnego w dowolnej wysokości. To może radykalnie zmniejszyć wysokość odsetek.
Ciekawą informacją jest to, że osoby mające problem z uzyskaniem finansowania, mogą wypłacić kwotę na wkład własny z Pracowniczych Planów Kapitałowych, o ile oszczędzają w ten sposób. Cała kwota musi być przeznaczona na wkład własny kredytu hipotecznego.
Dokumenty niezbędne do wzięcia kredytu hipotecznego
To jakie dokumenty do kredytu hipotecznego są niezbędne, także jest niezwykle ważne, gdyż banki w trosce o swój interes bardzo dbają o wszelkie formalności. Szczegółowy wykaz dokumentów trzeba pozyskać bezpośrednio z banku, gdyż ta lista może się zmieniać w zależności od klienta. Inne dokumenty są wymagane w zależności od tego, w jaki sposób (pod względem prawnym) uzyskuje się przychody, a także jaką nieruchomość się nabywa.
W przypadku posiadania umowy o pracę, niezbędne będzie dostarczenie umowy o pracę i zaświadczenia o źródle przychodów. Ponadto potrzebny będzie wyciąg z konta, a także kopia PIT 37 za ostatnie dwa lata. Bank może też żądać dodatkowych dokumentów do weryfikacji klienta. W przypadku umów cywilno prawnych, lub prowadzenia własnej działalności gospodarczej, będą to analogiczne dokumenty adekwatne do tej formy zatrudnienia i rozliczania się z US.
Dokumenty dotyczące nieruchomości przy kredycie hipotecznym
Ponadto niezbędne będzie dostarczenie dokumentów dowodzących o wniesieniu wkładu własnego, a także odpis księgi wieczystej oraz inne dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak decyzja o warunkach zabudowy, i wypis z ewidencji gruntów wraz z wypisem z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku tej grupy dokumentów, nieco inne będą dotyczyć mieszkań, a inne gruntów i domów. By mieć pewność, że ma się skompletowane wszystko, czego potrzeba, zawsze należy poprosić pracownika banku o listę niezbędnych dokumentów. Tym, na co zwrócić uwagę biorąc kredyt hipoteczny, jest jeszcze to, czy stan prawny samej nieruchomości na pewno jest klarowny i nie będzie problemów z pozyskaniem powyższych i niezbędnych dokumentów.
Kto może wziąć kredyt hipoteczny?
Analizując profil klientów biorących kredyty hipotecznej, trudno określić jakie warunki trzeba spełniać. Wynika to bowiem przede wszystkim od wysokości kredytu. Teoretycznie jednak o kredyt w tej formie może ubiegać się każdy, kto ma stałe źródło dochodów na poziomie wystarczającym, by pokryć bieżące koszty życia i ratę kredytu. Przychody muszą być udokumentowane, a banki najbardziej preferują osoby z umowami o pracę wykonujące zawody charakteryzujące się stabilizacją. Często przedsiębiorcy zadają pytanie, kto może wziąć kredyt hipoteczny, gdyż tak grupa spotyka się regularnie z odmową udzielenia kredytu. Wynika to z faktu, że banki uwzględniają, że prowadzenie własnej działalności wiąże się z większym poziomem ryzyka utraty dochodów.
W takiej sytuacji także jest możliwość wzięcia kredytu, jednak trzeba dysponować nieco wyższymi dochodami, a czasem bank będzie wymagał wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu. Kredyt hipoteczny kalkulator pozwoli określić, na jaką wysokość kredytu można liczyć w danej sytuacji zawodowej i prawnej. Jeśli chodzi o osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze lub niewielkie firmy, kredyt hipoteczny wkład własny będzie kluczowy do tego, by pozyskać finansowanie, gdyż w tej sposób najłatwiej zmniejszyć wysokość miesięcznego zobowiązania.
Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?
To, gdzie najłatwiej o kredyt hipoteczny, jest zależne również od tego, jak klient przygotował się do wnioskowania o kredyt. Paradoksalnie ktoś, kto nigdy nie zaciągał i spłacał żadnego kredytu nie będzie idealnym kandydatem. O wiele lepiej wygląda dla banku klient, który w przeszłości zaciągał kredyty, nawet krótkoterminowe i spłacał je zgodnie z harmonogramem. Mogą to być zakupy na raty lub na przykład kupowanie auta na kredyt lub brane w leasing. To wszystko będzie budowało dobrą historię kredytową.
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny trzeba też zadbać, by w historii kredytowej nie było negatywnych wpisów. Mogą one pojawić się tam z tytułu niespłacanych w terminie zobowiązań. Taka historia nie jest jednak przechowywana na zawsze, a jest usuwana, pod warunkiem, że klient zgłosi brak zgodny na dalsze przetwarzanie danych osobowych. By to zrobić, musi jednak minąć pewien okres. Dbając o to odpowiednio wcześniej, nawet mają w przeszłości problemy z płynnością finansową, można uzyskać kredyt hipoteczny.
Ważne jest również, by mieć stałe i możliwie najwyższe przychody. Bank zazwyczaj zażąda zeznania podatkowego za ostatnie dwa lata, więc w tym okresie, należy generować wysokie przychody. Jeśli zaczęło się dobrze zarabiać, warto więc nieco odczekać ze złożeniem wniosku o kredyt, by taka wysokość przychodów została uznana przez bank, jako stan normalny, a nie przejściowy.
Gdzie najlepiej wziąć kredyt hipoteczny?
Trudno powiedzieć, gdzie najtaniej otrzymać kredyt hipoteczny, gdyż oferty banków ciągle się zmieniają. Jest to dodatkowo utrudnione przez fakt, że każdemu klientowi bank może zaoferować nieco odmienne warunki. Najlepiej zgłosić się do różnych banków i zapytać o ofertę w konkretnej sytuacji. Dopiero po porównaniu ofert przedstawionych w różnych instytucjach, można podjąć optymalną decyzję. Zawsze trzeba też uwzględnić dodatkowe warunki umowy, a nie patrzeć jedynie na wysokość oprocentowania i prowizji. Kredyt mieszkaniowy kalkulator pozwoli sprawdzić, na co można liczyć w różnych bankach.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Analizując najlepsze oferty, w pierwszej kolejności patrzy się na wysokość oprocentowania. Zawsze jednak trzeba patrzeć na RRSO, które mówi o realnym oprocentowaniu kredytu. Zazwyczaj RRSO przy niskich stopach procentowych nie wynosi więcej niż kilka procent, jednak trzeba pamiętać, że wysokość raty kredytu znacznie wzrośnie, gdy wzrosną stopy procentowe.
Stopy procentowe, a wysokość raty kredytu hipotecznego
Wzrost stóp procentowych zakładanych przez BNP nawet o jeden punkt procentowy może spowodować dość znaczący wzrost raty kredytu. Analizując, co to kredyt hipoteczny, warto przed zaciągnięciem wieloletniego zobowiązania zastanowić się, czy w przyszłości stopy procentowe nie będą znacząco rosły, gdyż dla przeciętnego kredytu może to oznaczać wzrośnięcie miesięcznej raty nawet o kilkaset złotych. Używając specjalnych kalkulatorów, można jednak łatwo obliczyć, z jakimi wzrostami ewentualnie trzeba się liczyć.
