Kredyt hipoteczny a wkład własny
Decyzja o wzięciu kredytu pod budowę domu i zakup mieszkania zawsze musi być dobrze przeanalizowana. Same kredyty hipoteczne w różnych bankach są opierane na bardzo zróżnicowanych umowach, jeśli chodzi o ich szczegóły, a sprzedaż jest warunkowana odmienną polityką. Dlatego też biorąc kredyt w tej formie, zawsze warto porównać oferty co najmniej kilku instytucji, by mieć wgląd na ogólną sytuację na rynku, która jest bardzo dynamiczna.
Każdy bank może nieco inaczej potraktować tego samego klienta, gdyż polityka udzielania kredytów dla danych grup klientów jest zależna od konkretnej instytucji, a nie od zewnętrznych wytycznych zawartych na przykład we właściwych dla banków ustawach. Warto mieć to na uwadze analizując kredyt hipoteczny jak dostać.
Wkład własny kredyt hipoteczny – co to jest?
Wkład własny na kredyt hipoteczny to część kwoty całej inwestycji, którą osoba ubiegająca się o kredyt musi dysponować. Kiedyś banki finansowały zakup nieruchomości nawet w 100% kwoty transakcji, jednak przy aktualnej polityce KNF i banków jest to niemożliwe. Żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Inwestorzy mogą jednak pocieszyć się faktem, że wkład własny nie musi być gotówką.
Czy biorąc kredyt hipoteczny, trzeba mieć wkład własny?
Wiele banków zaliczy na poczet wkładu własnego także koszty już poniesione na zrealizowanie inwestycji. W przypadku budowy domu może to być na przykład grunt, o ile taki się już posiada. Jeśli inwestor ma działkę, a potrzebuje kredytu na sfinansowanie budowy domu, to wartość działki będzie uznana za wkład własny. Jeśli dotyczy to gruntu o dużej wartości, sama działka może w zupełności wystarczyć jako wkład własny. Wynika to z faktu, że dla banku wysoki wkład własny stanowi zabezpieczenie, gdyż w razie konieczności sprzedaży nieruchomości w wyniku windykacji, nie ponosi on żadnych strat, a przynajmniej zostaną one zminimalizowane.
Dlatego też osoba wnosząca w formie wkładu własnego grunt o wartości na przykład 200 000 zł i występując o kredyt na budowę domu o wartości 400 000 zł, zrealizuje inwestycję sumarycznie wartą 600 000 zł. W takiej sytuacji bank jest całkowicie zabezpieczony, gdyż ewentualna sprzedaż domu całkowicie pokryje koszt kredytu poniesiony przez bank. Taka forma wymaganego wkładu własnego na kredyt hipoteczny nie jest jednak akceptowalna w każdym banku. Chcąc sprawdzić, czy dana instytucja dopuszcza taką formę wkładu własnego, trzeba skontaktować się bezpośrednio z przedstawicielem handlowym, który udzieli szczegółowych informacji na ten temat. Trzeba też wiedzieć, że każdy bank ma w tej kwestii swoje zasady i nieco inaczej podejdzie do rozliczenia wartości wkładu własnego w tej formie, a jeśli chodzi o stosunkowo tanie grunty przy braniu kredytu na kilkaset tysięcy złotych, takie szczegóły mają ogromne znaczenie. Szukając instytucji chętnej do zaakceptowania wniesienia gruntu, jako wkładu własnego warto sprawdzić, jakie podejście mają do tego różne banki, zwłaszcza jeśli któryś uzna, że w danej sytuacji działka jest zbyt małym zabezpieczeniem. Inny bank może bowiem uznać ją za wystarczającą.
Jaki wkład własny na kredyt hipoteczny jest konieczny?
Standardowe kredyty dla młodych wymagają jednak wkładu własnego w formie gotówki, zwłaszcza jeśli chodzi o kredyty na mieszkanie. Wkład własny na kredyt hipoteczny jest uwarunkowany między innymi zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego. Do pewnego stopnia banki mają wolną rękę w określaniu wysokości wymaganego wkładu własnego, ale w dużej mierze sugerują się wytycznymi. Te z kolei są dość rygorystyczne. Na ich podstawie oraz na podstawie konsensusu rynkowego większość banków określa wysokość wkładu własnego na 20% wartości nieruchomości. Jest to najpowszechniej spotykana kwota, jednak nie zawsze jest ona sztywna. Czasem można dostać kredyt, nawet gdy nie ma się tyle gotówki.
Ponadto wiele instytucji chcąc wyjść naprzeciw większej grupie klientów oferuje swoje kredyty hipoteczne nawet jeśli klient dysponuje kwotą jedynie 10 lub 15% na wkład własny. Jeśli jednak aktualna sytuacja na rynku zaczyna się pogarszać, banki mogą podwyższać minimalny wkład własny nawet do 30%, by chronić swoje interesy.
Aktualnie jednak dla większości instytucji finansowych 20% wkładu własnego będzie w zupełności wystarczające. Kredyt hipoteczny jak dostać – jest to jednak zależne także od innych czynników, takich jak wysokość oraz stabilność dochodów, o czym nie wolno zapominać.
Czy wkład własny można negocjować?
Istnieje możliwość negocjowania wysokości wkładu własnego. Niektóre z banków preferują wkład własny na poziomie 20%, jednak zaakceptują też niższe, jednak na innych warunkach. Minimalny wkład własny na kredyt hipoteczny można obniżyć, jednak taki klient będzie dla banku bardziej ryzykowny. Niestety wiąże się to bezpośrednio z konsekwencjami finansowymi dla kredytobiorcy, gdyż bank zwiększy swoją marżę. Wysokość odsetek od zaciągniętej pożyczki może wzrosnąć w różnym stopniu, a jest to zależne od tego, jak niski jest wkład własny, a także od analizy ryzyka przeprowadzonej przez bank. Optymalną dla klienta jest sytuacja, gdy dysponuje on możliwie jak najwyższym udziałem własnym w inwestycji, a ponadto ma odpowiednio wysokie przychody. Wtedy bank nie uznaje kredytu jako ryzykownego. W przeciwnej sytuacji jest wręcz odwrotnie, z czym trzeba się liczyć.
Każda instytucja podejdzie do tego indywidualnie, więc jeśli konkretny bank zaakceptuje stosunkowo niski wkład własny, jednak zaproponuje dużo wyższe odsetki, warto udać się do konkurencyjnego banku, by sprawdzić, czy może ten nie będzie miał ciekawszej oferty.
Ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego
Bardzo wielu klientów boryka się z podobnym kłopotem, do czego banki szybko się zaadaptowały. Istnieje możliwość wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego, co znacząco podnosi sumaryczne koszty finansowanie, jednak bank w takiej sytuacji jest świetnie zabezpieczony i o wiele chętniej sfinansuje inwestycje. Wiele banków współpracuje z towarzystwami ubezpieczeniowymi i jeśli klient nie dysponuje wystarczającą ilością gotówki na wkład własny, uzależnia możliwość udzielenia kredyt od wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia. Czasem można jednak skorzystać z usług zewnętrznych firm oferujących ubezpieczenia w tym zakresie.
Często ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego lub zwiększona marża banku z tego samego powodu sprawiają, że koszty kredytu rosną radykalnie. Kredyt hipoteczny kalkulator pozwoli na dokładne przeanalizowanie wysokości odsetek przy określonym wkładzie własnym oraz kosztach dodatkowych. Warto dokładnie przeanalizować, czy nie bardziej opłaca się trochę poczekać, jeśli tylko jest taka możliwość i zebrać więcej gotówki na wkład własny. Czasem może to pozwolić sporo zaoszczędzić w całej perspektywie wieloletniego spłacania kredytu.
Wkład własny a wysokość dochodów
Wymagany wkład własny na kredyt hipoteczny to forma zabezpieczenia interesu banku. Istnieje możliwość, by dostać kredyt hipoteczny, nawet jeśli nie spełnia się optymalnie kryteriów, jednak w takiej sytuacji trzeba pamiętać, że pozostałe kwestie analizowane podczas weryfikacji zdolności kredytowej muszą przemawiać na korzyść kredytobiorcy. Przede wszystkim należy wykazać się odpowiednio wysokimi dochodami. Zazwyczaj bank przeanalizuje dochody z dwóch lat wstecz i poprosi o przedstawienie zeznania podatkowego (za dwa lata podatkowe do tyłu). Bank zawsze żąda także przedłożenia umowy o pracę lub innej umowy, na podstawie której otrzymuje się wynagrodzenie. Musi ona dowodzić, że otrzymywane wynagrodzenie jest wysokie, a ich źródło jest stabilne.
Najlepiej oceniani są klienci mający umowę o pracę. Tacy będą mieli najmniej kłopotów, nawet jeśli nie dysponują wysokim wkładem własnym. Warto o to zadbać przed ubieganiem się o kredyt, gdyż może to okazać się kluczowe podczas analizy zdolności kredytowej, jeśli sam wkład własny jest niski, a rata kredytu wysoka w stosunku do przychodów. Bank sprawdza też, jaki zawód wykonuje dana osoba. Jeśli jest to grupa stabilnych zawodów, które zapewniają stałość dochodów nawet przez dekady, o wiele łatwiej będzie dostać kredyt przy niskim udziale własnym. Osoby nieposiadające umowy o pracę będą miały z tym dużym problem i rzadko pozytywnie przejdą weryfikację. Kalkulator wkładu własnego przy kredycie hipotecznym pozwoli dokładniej określić, ile gotówki potrzeba w danej sytuacji.
Czy wyższy wkład własny zmniejszy wysokość odsetek?
Włączając kalkulator zdolności kredytowej, trzeba pamiętać, że wysokość wkładu własnego bezpośrednio wpływa na wysokość odsetek. Kredyty hipoteczne bierze się zazwyczaj nawet na kilkaset tysięcy złotych, a zakładając maksymalny 35 letni okres spłaty, wysokość odsetek jest stosunkowo duża. Niekiedy przekracza ona nawet wysokość pożyczonego kapitału. Wiąże się to bezpośrednio z długim okresem spłaty kredytu i niskim wkładem własny. Duży wkład własny a kredyt hipoteczny, to często pojawiające się zagadnienie, zwłaszcza u osób chcących nabyć nieruchomość inwestycyjnie w celu zarabianie na jej wynajmowaniu. Niestety długi okres spłaty i niski wkład własny sprawia, że opłacalność inwestycji zdecydowanie spada.
Najlepszym rozwiązaniem jest maksymalne zwiększenie wkładu własnego i skrócenie okresu kredytowania. Dzięki większemu wkładowi własnemu można skrócić okres spłaty całości zobowiązań nawet do 10–15 lat. Wiąże się to jednak z koniecznością pokrycia nawet kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości. W dłuższej perspektywie jest to jednak opłacalne zarówno dla osób kupujących nieruchomość w celach mieszkalnych, jak i inwestycyjnych.
Zalety wysokiego wkładu własnego
Dysponując wyższą kwotą na wkład własny, można inaczej podejść do zaciąganego zobowiązania. Kredyt hipoteczny i wkład własny w wysokości na przykład 50% zamiast standardowych 10 lub 20%, pozwoli radykalnie obniżyć miesięczną ratę, o ile okres kredytowania będzie taki sam. Zakładając, że w przyszłości może się mieć choćby delikatne problemy z płynnością finansową, takie podejście będzie optymalne. Większość osób nie jest w stanie racjonalnie ocenić ryzyka i tego, że w przeciągu kilku dekad na przykład mogą stracić pracę. Mając możliwość zebrania wyższego wkładu własnego i obniżenia miesięcznej raty kapitałowej oraz odsetek, warto to zrobić ze względu na swoje bezpieczeństwo. Osoby chcące szybciej spłacić kredyt, niż zakłada to harmonogram, także mają taką możliwość. Jest ona zależna od umowy z konkretnym bankiem więc zaciągając kredyt należy to dokładnie sprawdzić.
Dysponując wyższym wkładem własnym, można też skrócić okres kredytowania na przykład z 35 na 20 lub 15 lat. To jednak będzie wiązało się z tym, że miesięczna rata nadal będzie relatywnie wysoka. Kredyt mieszkaniowy kalkulator pozwoli dokładnie przeanalizować różne warianty. Jeśli jednak ktoś nie czuje się pewny, o wiele lepiej zdecydować się na dłuższe spłacanie kredytu i ewentualne zwiększenie wkładu własnego w czasie spłacania zobowiązań. To pozwoli zminimalizować ryzyko utracenia płynności finansowej.
Wkład własny na kredyt hipoteczny w poszczególnych bankach
Polityka każdego z banków zmienia się z roku na rok, więc trudno określić jednoznacznie, jak duży wkład własny na kredyt hipoteczny trzeba mieć w konkretnej instytucji. Mając co do tego wątpliwości, warto udać się do doradcy finansowego, który na bieżąco śledzi sytuację na rynku. Informacje o minimalnej wysokości wkładu własnego można jednak bez najmniejszego kłopotu uzyskać u doradcy handlowego konkretnego banku.
Skąd może pochodzić wkład własny?
Kwota 10 lub 20% od zakupu mieszkania lub budowy domu jest na tyle wysoka, że wiele osób ma kłopot, by tyle zebrać. W takiej sytuacji szukają oni różnych metod na zebranie potrzebnej sumy. Oczywistym, choć błędnym pomysłem jest wzięcie pożyczki w innej instytucji finansowej. Niestety takie praktyki są zakazane, a podczas podpisywania umowy kredytowej bank będzie wymagał podpisania oświadczenia, że kwota wpłacona jako wkład własny, nie pochodzi z tytułu pożyczek bankowych lub innych form kredytowania. Może to dotyczyć też takich form finansowania, jak konta debetowe. Pozyskując w ten sposób kapitał trudno o to, by bank się zorientował, jednak postępując w ten sposób, obniża się swoją zdolność kredytową, gdyż wszelkie debety, tak samo jak inne zobowiązania wpływają negatywnie na analizę sytuacji klienta.
To, czy trzeba mieć wkład własny na kredyt hipoteczny, nie jest jednak takie proste, gdyż wcale nie trzeba posiadać swojego kapitału. Można go pozyskać na przykład od rodziny. Przekazywanie pieniędzy dzieciom, czy wnukom nie podlega opodatkowaniu (choć zawsze trzeba o tym poinformować urząd skarbowy), a tak uzyskane pieniądze można przeznaczyć na wkład własny pod kredyt hipoteczny. Bank nie będzie miał wobec tego zastrzeżeń.
Czy wkład własny trzeba od razu wpłacić do banku?
Idąc do banku, wcale nie trzeba jeszcze dysponować całą sumą wkładu własnego na kredyt. W momencie złożenia wniosku jedynie deklaruje się, ile wkładu własnego się posiada. Dopiero dalsza procedura weryfikacji zdolności kredytowej sprawdzi, czy dany klient kwalifikuje się do uzyskania kredytu, a w późniejszej kolejności zostanie podpisana umowa. Wymagany wkład własny na kredyt hipoteczny przekazuje się właścicielowi nieruchomości zgodnie z ustaleniami, a bank wymaga, by było to wykonane jeszcze przed uruchomieniem kredytu. Żaden bank nie wymaga jednak, by wpłacać jakiekolwiek pieniądze w momencie ubiegania się o kredyt na etapie analizy wniosku klienta.
Kiedy nie trzeba w ogóle mieć wkładu własnego na kredyt hipoteczny?
Banki dopuszczają pewne możliwości, które zwalniają kredytobiorcę z obowiązku wniesienia wkładu własnego. Dotyczy to jednak osób posiadających jakiś majątek, który można zastawić. Zwyczajowo wykorzystuje się do tego hipoteki innych nieruchomości (nie mogą one być obciążone). Wtedy bank może nie wymagać wkładu własnego, jednak każda z instytucji ma w tym zakresie inną politykę. Nie musi to być nieruchomość. Może to być zastaw na papierach wartościowych lub obligacjach.
Jeśli ma się niską zdolność kredytową i nie posiada sumy pokrywającej wymagany wkład własny, można przeznaczyć na niego środki zgromadzone na koncie emerytalnym IKE. Nie każdy bank daje taką możliwość.
Czy kredyt gotówkowy na mieszkanie wymaga wkładu własnego?
Wkład własny przy kredycie hipotecznym jest obligatoryjny. Na rynku dostępne są jednak także inne produkty finansowe, takie jak kredyty gotówkowe. Takie formy finansowania z założenia można przeznaczyć na dowolne cele, w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny przeznaczony jest na zakup nieruchomości, a hipoteka stanowi zabezpieczenie banku. Kredyt gotówkowy nie wiąże się z koniecznością wnoszenia jakiegokolwiek wkładu własnego, jednak warunki takiego finansowania są o wiele mniej korzystne, a przede wszystkim maksymalna kwota kredytu gotówkowego jest znikoma. Często nie wystarczy nawet na remont dużego mieszkania. Wiążę się to z faktem, że przy zwykłym kredycie gotówkowym bank nie posiada żadnego zabezpieczenia.
Czy mając na wkład własny, dostanie się kredyt przy posiadaniu innych zobowiązań?
W dzisiejszych czasach wiele osób posiada różne formalne zobowiązania finansowe. Wkład własny na kredyt hipoteczny, który trzeba zebrać może być z nimi bezpośrednio powiązany. Większość banków oferuje klientom na przykład konta debetowe lub karty kredytowe, które właściwie stały się standardowymi produktami, którymi dysponują klienci mający konto. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że takie formy finansowania także obciążają zdolność kredytową. Mając kilka kart, może okazać się, że łącznie dają możliwość zrobienia nawet kilkudziesięciu tysięcy debetu. Tak duża suma ma ogromny wpływ na analizę zdolności kredytowej przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.
Dodatkowo wiele osób posiada kredyty konsumenckie pochodzące na przykład z zakupów na raty, a także kredyty gotówkowe. Jeśli łączna kwota tych zobowiązań jest wysoka, wymagany wkład własny na kredyt hipoteczny może radykalnie wzrosnąć. Trzeba pamiętać, że bank podczas analizy zdolności kredytowej weźmie pod uwagę, jakie są koszty życia kredytobiorcy, a także suma pozostałych zobowiązań finansowych. Zestawiając to z przychodami dopiero obliczy, jaka może być maksymalna wysokość raty kredytu hipotecznego. Jeśli więc ktoś posiada wiele kredytów gotówkowych, kredyt na samochód, leasingi i spłaca inne raty, może spotkać się z odmową udzielenia kredytu hipotecznego ze względu na zbyt małą płynność finansową i za duże ryzyko dla banku.
W takiej sytuacji trzeba mieć stosunkowo duży wkład własny na kredyt hipoteczny, by móc maksymalnie obniżyć miesięczną ratę zobowiązania. Mając sumę zapewniającą jedynie standardową kwotę 10–20% wartości nieruchomości, może okazać się to zdecydowanie zbyt mało. Mają dużo zobowiązań lepiej być przygotowanym na to, że będzie potrzeba zebrać kwotę w wysokości nawet 30–50% wartości nieruchomości. W najlepszej sytuacji będą klienci, którzy jako wkład własny mogą wnieść na przykład działkę budowlaną pod budowę domu lub zabezpieczenie w postaci hipoteki innej nieruchomości. Ta druga z możliwości często będzie jedynym sposobem, by dostać kredyt hipoteczny, dopóki nie spłaci się pozostałych zobowiązań.
Mając wiele zobowiązań finansowych i zastanawiając się, jaki będzie wymagany wkład własny na kredyt hipoteczny, warto rozpocząć od sprawdzenia swojej historii w BIK. Lepiej, by bank nie znalazł tam negatywnych wpisów. Można o to zadbać, gdyż po pewnym czasie nawet negatywne wpisy w rejestrach są usuwane. Nie wolno też zapominać, że bank zawsze sprawdzi i dokładnie zweryfikuje, czy nie posiada się jakichś rat i innych kredytów – w takiej sytuacji trzeba zwiększyć wkład własny lub poczekać na spłatę długów.
