Kredyty na budowę domu
Ceny nieruchomości rosną. Coraz mniej Polaków stać na zakup nieruchomości za gotówkę. Dodatkowo rosnące ceny mieszkań sprawiają, że coraz więcej osób zamiast kilku pokojów w bloku decyduje się na budowę wolnostojącego domu. Według „Raportu o Budowie Domów” Oferteo.pl średni koszt budowy w 2020 roku wyniósł w Polsce 485 tys. zł. Chociaż to kwota dużo atrakcyjniejsza, niż ta, którą trzeba pokryć kupując stosunkowo małe mieszkanie w centrum dużego miasta, to dla większości gospodarstw domowych w Polsce, wymaga zaciągnięcia kredytów. Większość domów powstaje za pieniądze pochodzące z kredytów. Jak dostać kredyt na budowę domu? Jakie warunki trzeba spełnić? Tłumaczymy.
Jak dostać kredyt na budowę domu? Postawienie własnego budynku to coraz atrakcyjniejsza alternatywa dla zakupu mieszkania w dużym mieście. Szczególnie komfortowa inwestycja okazuje się dla osób, które już posiadają działkę, dzięki czemu łączny koszt staje się dużo niższy. Serwis Oferteo.pl, największy polski portal łączący poszukujących usług związanych z budową domu z ich dostawcami, przedstawił niedawno kolejną edycję „Raportu o Budowie Domów”, która pokazuje dokładne dane na temat kosztów, które muszą ponieść osoby budujące własny dom oraz warunki i koszty kredytów na budowę domu. Według raportu, w 2020 roku budowa domu kosztowała Polaków średnio 485 tys. zł. Atrakcyjna, w porównaniu z kosztami związanymi z nabyciem mieszkania kwota, wciąż jednak znajduje się poza zasięgiem budżetów większości gospodarstw domowych. W związku z tym w większości, bo aż w 55% przypadków, pieniądze te pochodziły z kredytu hipotecznego.
Kredyt na budowę domu
Na cenę budowy domu wpływa wiele czynników. „Raport o budowie domów” jako najważniejsze wymienia metraż budowanego domu oraz wybraną lokalizację. Dla przykładu, wycena budowy domu do stanu końcowego przed startem inwestycji w województwie mazowieckim wynosiła 560 tys. zł. Na drugim biegunie znalazło się województwo kujawsko-pomorskie, gdzie analogiczna inwestycja kosztowała tylko 350 tys. zł. Blisko średniej znalazły się województwa dolnośląskie, lubelskie, wielkopolskie, pomorskie, świętokrzyskie, lubuskie i łódzkie. Na stosunkowo niskie ceny mogli liczyć także mieszkańcy województw warmińsko-mazurskiego, opolskiego, zachodniopomorskiego, podkarpackiego i podlaskiego. Są to oczywiście ceny budowy samego domu. Koszt działki nie był uwzględniany w szacunkach. Ile dodatkowo trzeba wydać za ziemię, na której miałby powstać dom? Ankietowani przez oferteo.pl Polacy deklarowali w większości przypadków, że cena
1 ara działki nie przekroczyła 10 tysięcy zł (takiej odpowiedzi udzieliło 31 proc. osób). Wielu inwestorów już posiadało działkę lub dostało ją
z darowizny (takiej odpowiedzi udzieliło 22 proc. ankietowanych). Z kolei astronomiczne ceny od 51 do 70 tys. zł za 1 ar działki zapłaciło tylko 5 proc. ankietowanych. Zakładając, że średnia wielkość wybieranej przez Polaków działki to 19 arów, możemy założyć, że za ziemię pod budowę domu zapłacić trzeba średnio ok. 200 tys. zł.
W szczególnie dobrej sytuacji znalazły się osoby, które już posiadały działkę pod budowę lub ziemię dostały w darowiźnie. Taka własność nie tylko pozwala zaoszczędzić na budowie, ale także zwiększa zdolność kredytową. Posiadana działka może bowiem stanowić wkład własny do kredytu hipotecznego. Warto wyciągnąć wniosek z jeszcze jednego zjawiska, na które zwracano uwagę w raporcie. Okazuje się, że wiele osób nie zmieściło się w założonym budżecie. Tylko 41 proc. ankietowanych za inwestycję zapłaciło tyle ile planowało lub mniej. W zderzeniu
z rzeczywistością zaplanowane finanse często okazywały się niewystarczające. 42 proc. ankietowanych inwestorów musiało dopłacić 11–20%. Zdarzało się także, że pieniędzy potrzeba było jeszcze więcej. Różnicę między 21 a 30 proc. wymieniło 37 proc. ankietowanych. Wyniki te pokazują, że wybudowanie domu we wcześniej zakładanym budżecie jest sporym osiągnięciem i nie zdarza się często – czytamy w raporcie. Kłopotliwe okazały się także koszty robocizny i materiałów, które źle przewidziało odpowiednio 58 i 57 proc. osób odpowiadających na pytania Oferteo.
– Budowa domu to dla większości Polaków najpoważniejsza inwestycja w życiu, którą znaczna część spłacać będzie przez kilkadziesiąt najbliższych lat. Dobrze jest więc przygotować się na to przedsięwzięcie jak najlepiej. Porównanie ofert jak największej liczby wykonawców pozwoli nam wybrać najbardziej korzystną cenowo opcję oraz zapoznać się z dynamicznym rynkiem budowlanym – skomentował wyniki raportu Karol Grygiel z zarządu Oferteo.pl.
Kredyt na budowę domu to nie tylko oprocentowanie. Wpływ na ostateczny koszt ma także schemat spłat, ubezpieczenie i prowizja za obsługę. Dodatkowe koszta to m.in. wycena nieruchomości, która w zależności od lokalizacji i wybranej firmy może przekroczyć nawet cenę 1000 zł. W niektórych przypadkach należy doliczyć koszt aktu notarialnego, czyli dodatkowe 2000 zł czy prowizję dla doradcy kredytowego. Jeśli w trakcie spłacania zmienimy harmonogram spłaty, to również może wiązać się z prowizją, podobnie jak wcześniejsza spłata.
Jak wynika z analiz kredytowych przedstawionych przez BIK, trzyosobowa rodzina o łącznym dochodzie 6,5 tys. zł netto może obecnie otrzymać nawet pół miliona złotych kredytu. Popyt na kredyty spowodowały obowiązujące jeszcze niedawno niskie stopy procentowe. Dla niektórych okazało się to pułapką. Dlatego należy pamiętać o zmiennych składnikach kredytów. Oprocentowanie, a więc de facto wysokość comiesięcznej raty uzależniona jest m.in. od wskaźnika WIBOR, czyli średniej wysokości oprocentowania, po którym banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. Ten wskaźnik wyliczany jest dla różnych okresów pożyczania pieniędzy. Osoby spłacające kredyty na budowę domu, czyli kredyty hipoteczne najbardziej interesuje WIBOR3M, czyli trzymiesięczny. Według poradnika BIK, kalkulując wysokość raty kredytu najlepiej wziąć pod uwagę ewentualność nawet trzykrotnego wzrostu stóp procentowych.
BIK kredytobiorcom radzi brać pod uwagę wysokość całości zadłużenia. Ta zdaniem biura powinna wynosić maksymalnie 30% miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego. I nie chodzi tylko o kredyt hipoteczny, lecz o sumę wszystkich zobowiązań: kredytów konsumpcyjnych, kart kredytowych, debetów w kontach – przypomina BIK. Dodatkowo, koszt zakupu mieszkania to nie tylko kredyt bankowy. Należy brać pod uwagę wkład własny, opłaty notarialne, podatki, koszty wykończenia i eksploatacji, takie jak czynsz, rachunki, ubezpieczenie.
Przed wzięciem kredytu na dom warto przejrzeć materiały udostępnione przez UOKiK w ramach akcji „Policz i nie przelicz się”, którą urząd rozpoczął po tym jak RPP zaczęła podnosić stopy procentowe.
– Do wielu osób decydujących się na zakup domu czy mieszkania mogą dochodzić informacje sugerujące, że w najbliższym czasie ceny nieruchomości nie spadną ze względu na wciąż rosnący popyt oraz ceny materiałów budowlanych i działek. W przypadku zakupu mieszania lub domu na własne potrzeby zawsze należy wziąć pod uwagę takie ryzyka jak możliwość wzrostu oprocentowania, a co za tym idzie – rat kredytu, zmianę sytuacji życiowej czy spadki cen nieruchomości – mówił Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.
UOKiK zwrócił uwagę na trzy bardzo ważne istotne wahania, które mogą nastąpić podczas spłacania kredytu na budowę domu:
- stóp procentowych – które mają wpływ na wysokość spłacanych rat kredytu;
- na rynku nieruchomości – wzrosty lub spadki cen nieruchomości lub ich wartości;
- zmiany na rynku pracy, które mogą mieć wpływ na wysokość naszych dochodów.
Kredyt na budowę domu z własną działką
Jak już wspomnieliśmy wcześniej, podczas wnioskowania o kredyt na budowę domu na specjalne traktowanie mogą liczyć osoby, które już dysponują własną działką pod budowę domu. Taka ziemia stanowi po prostu część majątku inwestora. Poza oczywistą oszczędnością, zwiększa zdolność kredytową i stanowi wkład własny do kredytu hipotecznego. Należy też pamiętać, że często, zwłaszcza w dużych miastach, wartość gruntu jest tak wysoka, że może w całości pokryć wymagany wkład. Wyobraźmy sobie sytuację, w której rodzina planuje budowę domu o wartości ok. 200 tysięcy złotych. Bank będzie wymagać wkładu własnego o wartości 40 tys. zł. Przy obecnych cenach gruntu, często posiadany przez rodzinę kawałek ziemi bez problemu pokryje ten koszt, wkład w postaci gotówki nie będzie wymagany. Dodatkowo, jeśli grunt okaże się jeszcze bardziej wartościowy, pozwoli uzyskać lepsze parametry kredytu, ponieważ im większy wkład własny (proporcjonalnie do pożyczanej kwoty), tym niższe oprocentowanie oferowane przez bank. Trzeba jednak pamiętać, że aby działka inwestora mogła zostać uznana za wkład własny przy braniu kredytu na wybudowanie domu, najpierw na działce trzeba ustanowić hipotekę na rzecz banku udzielającego kredytu. Wartość działki ocenia rzeczoznawca.
Standardowo rzeczoznawcy oceniają aktualną wartość gruntu, a także szacunkową wartość inwestycji po zakończeniu budowy domu. A co jeśli wartość działki nie pokrywa wymaganej kwoty wkładu własnego? Inwestorowi pozostaje pokrycie różnicy w gotówce lub rozpoczęcie budowy z własnych środków, a następnie złożenie wniosku o kredyt pod budowę domu, kiedy dzięki budowie zostanie uzyskana wartość pozwalająca na pokrycie wkładu własnego. W przypadku działek obciążonych hipoteką liczy się saldo zadłużenia istniejącego kredytu hipotecznego. Zasadniczo, im wyższy wkład własny posiada osoba wnioskująca o kredyt, tym bank chętniej udziela finansowania na atrakcyjnych zasadach. Trzeba też pamiętać, że zgodnie z zaleceniami KNF minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 20% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu. Często spotykany w ofertach wymóg wkładu własnego w wysokości 10% obarczony jest dodatkowymi kosztami, np. ubezpieczeniem.
Nadzieją dla osób, które nie dysponują wkładem własnym mogą być nadchodzące rozwiązania Polskiego Ładu, w tym kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. Jak przekonuje rząd, celem projektu jest zwiększenie dostępu do własności mieszkania poprzez wzmocnienie zdolności kredytowej. Wkład własny kredytobiorców biorących udział w programie będzie gwarantował Skarb Państwa. Państwo, za pośrednictwem BGK, będzie gwarantować do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. BGK będzie jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, w związku z urodzeniem się dziecka. Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat, w walucie polskiej.
Kredyt na budowę domu ranking
Koszt budowy domu zazwyczaj przekracza sumę oszczędności rodziny marzącej o własnym budynku. Stąd duża popularność kredytów hipotecznych. Praktycznie każdy duży bank oferuje taką możliwość finansowania.
ING przekonuje, że wspiera kredytobiorców na każdym etapie inwestycji – aż po urządzenie domu. Pozwala także na konsolidację z innymi kredytami na budowę. ING nie wymaga oryginału projektu budowlanego, a jeśli wynagrodzenie kredytobiorcy trafia na konto w ING, ten nie musi dostarczać zaświadczenia o zarobkach. Do podjęcia decyzji kredytowej bank potrzebuje wyceny nieruchomości. Możesz dostarczyć nam swój operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie pobieramy wtedy żadnych opłat za wycenę nieruchomości. Jeśli nie masz operatu, możesz skorzystać z naszej usługi wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy otrzymasz pocztą – czytamy w ofercie. Kredyt na budowę domu wypłacamy w transzach. Pieniądze kredytobiorca dostaje, gdy kończy kolejne etapy budowy. Pierwszą transzę otrzymasz przy uruchomieniu kredytu. Może ona wynosić do 40% docelowej wartości domu. Kolejne transze zaplanujesz i rozliczysz z naszym specjalistą – zapewnia bank
Credit Agricole przedstawia ofertę „Zbuduj dom z Credit Agricole”. Środki można przeznaczyć na budowę domu, rozbudowę lub przebudowę już istniejącej nieruchomości, także na budowę domu letniskowego. Inwestycję możesz realizować przez 3 lata, a wypłatę transz dopasowujesz do harmonogramu inwestycji. Możesz wybrać oprocentowanie stałe przez pierwsze 7 lat lub zmienne – zapewnia bank. Minimalna kwota kredytu wynosi 40 tys. zł. Okres kredytowania może potrwać do 35 lat. Kredyt wypłacany jest w złotówkach i pokrywa do 80 proc. wartości nieruchomości. Bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę.
Bank Pekao udziela kredytów budowlano-hipotecznych, którymi sfinansujesz budowę domu lub zakup mieszkania od developera. Kredyt pozwala na budowę domów jednorodzinnych lub letniskowych, zakup mieszkania lub domu budowanego przez dewelopera i spółdzielnie mieszkaniowe. Pozwala także na remont i modernizację kupionego mieszkania, lub przekształcenie nieruchomości. Kredytem Pekao można sfinansować 90% wartości nieruchomości. Marża wynosi od 1,89 proc. w przypadku skorzystania z innych produktów banku. Bank nie pobiera opłat za promesę kredytu, czyli potwierdzenie Twojej zdolności kredytowej ważne 60 dni. Bank ma kilka ofert specjalnych. Jedną
z nich jest kredyt budowlano-hipoteczny z ubezpieczeniem spłaty kredytu (CPI). Bank deklaruje prowizję od 0 proc. i marżę od 1,89 proc. (wysokość uzależniona jest od skorzystania z innych produktów). Koszt CPI, jako % od kwoty kredytu, na okres 4 lat z możliwością przedłużenia na kolejne okresy ubezpieczenia – koszt ubezpieczenia kredytowany – czytamy w ofercie. Kredyt budowlano-hipoteczny bez ubezpieczenia CPI ma prowizję od 1,99 proc. i marżę od 2,04 proc. Kredyt budowlano-hipoteczny z „Kartą dużej rodziny” pozwala na uzyskanie prowizji od 0 proc. i marży od 1,89 proc. Jak wskazuje nazwa, jest to oferta skierowana do posiadaczy Karty dużej rodziny. Jak czytamy w regulaminie, „ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych jest obowiązkowe, ponieważ mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu”. Bank wymaga wcześniejszej (7 dni) pisemnej informacji o zamiarze wcześniejszej, całkowitej spłaty kredytu. Warunki
i koszty, jakie wiążą się z wcześniejszą całkowitą spłatą kredytu, znajdziesz w podpisanej umowie kredytowej i obowiązującej taryfie opłat
i prowizji bankowych – informuje Pekao.
